전세사기피해자 지원 특별법의 결정 신청과 지원 유효기간은 2027년 5월 31일까지로 연장되었습니다. 원래 2025년 5월 31일에 끝날 예정이던 법이 2025년 5월 20일 개정(법률 제20956호)으로 2년 더 늘어났습니다.
다만 조건이 하나 붙었습니다. 이 법은 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인에게 적용됩니다. 그 뒤에 처음 계약했다면 이 특별법 대신 다른 구제 수단을 찾아야 합니다.
집주인과 연락이 끊기고 경매 통지서가 날아오면 무엇부터 해야 할지 막막합니다. 국토교통부 2026년 8월 7일 발표 자료 기준으로 위원회가 최종 결정한 전세사기피해자등은 누계 4만 278건입니다. 혼자 겪는 일이 아니고, 절차도 정해져 있습니다.
이 글에서는 피해자로 인정받는 요건 4가지, 신청 순서와 서류, 부결됐을 때의 이의신청, 인정 후 받을 수 있는 지원을 정리해 드리겠습니다.
※ 2026년 11월 1일 기준입니다. 국가법령정보센터의 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2026년 10월 2일 시행본)과 제·개정 이유, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 국토교통부 정책브리핑(2026년 8월 7일)을 직접 읽고 정리했습니다.
피해지원 신청 👆
⏱ 30초 요약
- 유효기간 : 2027년 5월 31일까지, 2025년 5월 31일 이전 최초 계약자에게 적용
- 보증금 : 5억 원 이하(위원회가 2억 원 범위에서 상향 가능)
- 신청 : 거주지 관할 시·도에 결정 신청, 온라인 접수도 가능
- 부결되면 : 결정을 송달받은 날부터 30일 이내 이의신청
🧭 내 경우는? 빠른 판단
- 집주인이 연락 두절, 경매 통지가 왔다 → 경매 개시 서류를 챙겨 시·도에 결정 신청
- 전세보증보험에 가입했다 → 보증보험으로 돌려받는 경우 피해자 결정에 영향이 있는지 센터에 문의
- 다가구주택의 한 세대다 → 같은 건물 임차인들과 피해 상황을 함께 정리해 센터에 문의
- 신청했는데 부결됐다 → 송달받은 날부터 30일 안에 이의신청, 서류를 보완해 재신청하는 길도 있음
전세사기 피해자 인정 요건 4가지
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항(2026년 10월 2일 시행본 기준)은 아래 네 가지를 모두 갖춘 임차인을 전세사기피해자로 정합니다(경매·공매 절차가 끝난 임차인에게는 일부 호가 적용되지 않는 단서가 조문에 있습니다). 하나라도 빠지면 부결될 수 있으니 신청 전에 서류로 맞춰 보세요.
2024년 9월 10일 개정으로 보증금 기본 한도가 3억 원에서 5억 원으로 올라갔고, 다수 피해 요건은 2인 이상의 임차인이 피해를 본 경우로 명확해졌습니다.
📌 피해자 인정 요건 한눈에 보기
| 요건 | 법 조문 내용 | 챙길 서류 예시 |
|---|---|---|
| ① 대항력 | 주택의 인도와 주민등록을 마쳤을 것(제1호) | 주민등록표 초본, 임대차계약서 |
| ② 보증금 | 임차보증금 5억 원 이하(제2호) | 임대차계약서 |
| ③ 다수 피해 | 파산·회생, 경매·공매 개시 등으로 여러 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 그럴 우려(제3호) | 경매·공매 개시 서류, 판결문·지급명령 등 |
| ④ 반환 의도 의심 | 임대인등에 대한 수사 개시, 기망 등 보증금을 돌려주지 않을 의도가 의심될 상당한 이유(제4호) | 수사 개시 등 관련 자료 |
※ 조문 요약은 국가법령정보센터 제3조(2026.10.2 시행본), 서류는 법제처 생활법령정보 결정 신청 안내 기준입니다.
신청 순서와 서류
신청서는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사에게 제출합니다. 창구는 전국 전세피해지원센터, 시·도별 접수창구, 비대면 인터넷 접수입니다. 법제처 생활법령정보는 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템의 '전세사기피해자등 결정신청' 메뉴를 안내합니다.
- 서류 준비 : 결정신청서, 임대차계약서 사본, 경매·공매 개시 관련 서류, 집행권원(판결정본·지급명령 등) 확인 서류, 정보 확인에 동의하지 않으면 주민등록표 초본
- 시·도에 신청 : 방문하거나 온라인으로 접수합니다.
- 국토교통부 조사 : 서류에 흠이 있으면 14일 이내의 기간을 정해 보완 요청을 받을 수 있습니다.
- 위원회 심의·의결 : 전세사기피해지원위원회가 요건 충족 여부를 판단합니다.
- 결정 송달 : 결과를 송달받고, 부결이면 30일 안에 국토교통부장관에게 이의신청합니다.
2023년 제정 이유는 국토교통부가 30일 이내에 조사를 마치고, 위원회는 안건이 상정된 날부터 30일 이내에 결정하도록 정했습니다. 현재 처리 기간은 아래 '물어볼 것'에서 확인하세요.
신청 서류 보기 👆
심의 실적으로 본 현실과 상황별 대처
국토교통부 2026년 8월 7일 발표 자료 기준으로 위원회는 7월 한 달간 전체회의를 3차례 열어 1,476건을 심의했고, 이 가운데 609건을 전세사기피해자등으로 최종 가결했습니다. 609건 중 563건은 신규 신청(재신청 포함), 46건은 이의신청 결과입니다.
심의 건수보다 가결 건수가 적습니다. 다만 나머지가 부결인지 보류인지 같은 구성은 발표 자료에서 확인하지 못했습니다. 처음 신청할 때 요건 4가지를 서류로 갖춰 두면 도움이 됩니다.
다가구주택 한 세대라면 ③ 요건이 2인 이상 임차인의 피해를 따지므로, 같은 건물 다른 세대의 경매 배당 상황을 함께 정리해 두면 도움이 될 수 있습니다. 참고로 2026년 5월 12일 개정으로 센터 이름이 '전세피해 및 예방지원센터'로 바뀌었습니다.
인정되면 받을 수 있는 지원
피해자로 결정되면 주택도시보증공사(HUG) 전세피해 및 예방지원센터와 지사를 통해 지원 대책을 안내받습니다. 국토교통부 2026년 8월 7일 발표 자료 기준으로 LH의 피해주택 매입은 7월 말 1만 256호, 주거·금융·법적 절차 지원은 누계 7만 2483건입니다.
📌 주요 지원 정리
| 지원 | 내용 |
|---|---|
| 경매·공매 유예 | 긴급 경·공매 유예 협조요청, 누계 1,212건 결정(2026.8.7 발표) |
| 우선매수권 | 공공주택사업자에 매입 요청 시 보증 제공 없이 우선매수권 행사 |
| 공공임대 | 매입 주택에 최장 10년 거주, 요건에 따라 최장 10년 연장 |
| 임시거처 | LH·지방공사 임대주택 임차료 70% 지원, 최대 2년 |
※ 우선매수권·공공임대·임시거처는 법제처 생활법령정보 전세피해지원 프로그램 안내 기준입니다.
2026년 5월 12일 개정(법률 제21634호)으로 최고매수신고가격이 없을 때 최저매각가격으로 우선매수 신고를 할 수 있게 되었고, 경매·공매 뒤 매수하지 못한 피해자의 공공임대 지원과 '최소보장 제도' 도입이 개정 이유에 담겼습니다. 지원 신청은 결정된 날부터 3년 안에 하는 것이 원칙입니다.
공공임대에 살던 무주택 피해자는 임대의무기간이 지난 뒤 그 주택을 우선 매각받을 수 있다고 안내됩니다.
지원 프로그램 👆
📖 예를 들어 보면 (가정)
2024년 3월에 보증금 2억 원으로 다가구주택 한 세대를 처음 계약했고, 집주인이 연락을 끊은 뒤 법원에서 경매 개시 통지를 받은 경우를 가정해 보겠습니다. 최초 계약이 2025년 5월 31일 이전이고 보증금이 5억 원 이하이니, 전입신고와 인도를 마쳤다면 ①·② 요건은 서류로 확인할 수 있습니다.
남은 것은 ③ 같은 건물 다른 세대도 보증금을 못 받았는지와 ④ 수사 개시나 기망 정황입니다. 어떤 자료가 ④ 요건 근거로 인정되는지는 신청 전에 전세피해지원센터에서 확인하는 편이 안전합니다. 결정이 나면 그날부터 3년 안에 우선매수권이나 공공임대 같은 지원을 신청합니다.
솔직히 말하면, 이런 점은 아쉽습니다
피해자 결정이 보증금을 돌려준다는 뜻은 아닙니다. 결정은 경매 유예, 우선매수, 공공임대 같은 지원의 문을 여는 단계이고, 보증금 회수는 경매 배당이나 별도 소송에 달려 있습니다.
적용 범위도 좁습니다. 2025년 6월 1일 이후 처음 계약한 임차인은 이 법의 대상이 아니고, 결정 신청과 지원의 유효기간도 2027년 5월 31일까지입니다. 수사 개시 같은 ④ 요건은 개인이 서류를 마련하기 어려워 시간이 걸릴 수 있습니다.
임시거처도 임차료의 70%를 지원할 뿐, 관리비 등 공과금은 각자 부담입니다. 이 글은 공식 원문으로 확인한 범위까지만 적었고, 개인 사정에 따른 판단은 센터 상담으로 확인하시길 권합니다.
이런 분은 꼭 확인하세요
- 최초 계약이 2025년 5월 31일 이전인지 계약서 날짜를 확인하지 않은 분
- 보증금이 5억 원을 조금 넘는 분 → 위원회의 상향 조정 여부를 센터에 문의
- 전입신고는 했지만 실제로 이사하지 않았거나 중간에 주민등록을 옮긴 분
- 부결 결정을 받고 송달일을 기록해 두지 않은 분 → 30일 기한 계산
- 경매 개시 통지서나 판결문 같은 집행권원 서류를 아직 받지 못한 분
전세피해지원센터에 꼭 물어볼 것 (2026.11.1 기준)
여기까지 확실한 것은 2027년 5월 31일 유효기간, 요건 4가지와 보증금 5억 원, 이의신청 30일, 지원 신청 3년입니다. 아래는 공식 원문에서 최신 내용을 확인하지 못했으니 신청 전에 물어보세요.
- 현재 조사·결정 처리 기간(제정 당시 각 30일 기준)
- 최소보장 제도의 시행일과 지급 기준
- 전세보증보험으로 보증금을 돌려받을 수 있는 경우 피해자 결정에서 제외되는지
Q. 전세사기 특별법은 언제까지인가요?
결정 신청과 지원의 유효기간은 2027년 5월 31일까지입니다.
Q. 2025년 7월에 처음 전세 계약을 했는데 신청할 수 있나요?
이 법은 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인에게 적용됩니다. 전세피해지원센터에서 다른 지원 방법을 상담받으세요.
Q. 어디에 신청하나요?
거주지 관할 시·도에 신청합니다. 전세피해지원센터, 시·도 접수창구, 온라인 접수 중 고를 수 있습니다.
Q. 부결되면 끝인가요?
결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있습니다. 위원회 결정 실적에도 재신청과 이의신청 가결 건이 포함되어 있습니다.
Q. 보증금이 6억 원이면 안 되나요?
기본 한도는 5억 원 이하입니다. 위원회가 2억 원 범위에서 상향할 수 있으니 해당 여부를 센터에 확인하세요.
Q. 서류가 부족하면 바로 부결되나요?
신청에 흠이 있으면 14일 이내의 기간을 정해 보완 요청을 받을 수 있습니다. 요청을 받으면 기한 안에 서류를 내세요.
Q. 피해자로 결정된 뒤 지원은 언제까지 신청하나요?
2024년 9월 10일 개정으로 신청기간이 생겼습니다. 결정된 날부터 3년 안에 신청하는 것이 원칙입니다.
✔ 지금 할 일, 딱 2가지
- 계약서의 최초 계약일과 보증금, 경매·공매 통지 서류를 한곳에 모으기
- 같은 건물 다른 임차인과 피해 상황·고소 여부를 함께 정리하기
👉 다음 글에서는 계약 전에 건축물대장으로 불법건축물·근린생활시설 확인하는 법을 안내해 드립니다!
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※ 참고 자료 : 국가법령정보센터 전세사기피해자법 제3조(2026.10.2 시행), 국가법령정보센터 전세사기피해자법 제·개정 이유, 법제처 생활법령 전세사기피해자 인정받기, 법제처 생활법령 전세피해지원 프로그램, 정책브리핑(2026.8.7), 국민참여입법센터 2024 개정 대안
