건축물대장 열람 0원, 계약 전 5분 만에 위반건축물·근린생활시설 확인하는 법 2026

건축물대장은 인터넷으로 열람하거나 등·초본을 발급하면 수수료가 0원입니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보는 방문하면 열람 1건 300원, 등·초본 발급 1건 500원이라고 안내합니다.

계약서에 도장을 찍기 전 5분이면 확인이 끝나는데, 등기부등본만 보고 대장은 건너뛰기 쉽습니다. 그런데 원룸이라고 소개받은 집의 대장 용도 칸에 근린생활시설이 적혀 있으면, 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증의 보증대상 주택이 아닙니다.

대장에 위반건축물로 기재된 집도 아파트가 아니라면 HUG 보증 요건에서 걸립니다. 보증금을 지키는 장치 하나가 계약 전부터 막혀 있는 셈이니, 대장 확인은 순서상 맨 앞에 두는 편이 안전합니다.

이 글에서는 건축물대장에서 꼭 볼 칸, 근린생활시설과 위반건축물이 전세보증에 주는 영향, 계약 전 5분 점검 순서를 정리해 드리겠습니다.

※ 2026년 11월 1일 기준입니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(부동산 매매·위반건축물·용도변경, 2026년 10월 15일 기준 콘텐츠 포함), 국가법령정보센터 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙(2025년 7월 31일 시행본), HUG 전세보증금반환보증 상품개요를 직접 읽고 정리했습니다.

건축물대장 열람 👆

건축물대장에서 꼭 볼 칸 3곳

등기부등본은 소유자와 근저당 같은 권리를 보여 줍니다. 건축물대장은 건축물과 그 대지의 현황을 적은 공적 장부라서, 이 집이 서류상 무슨 용도의 건물인지는 대장을 봐야 알 수 있습니다.

방문 신청은 시장·군수·구청장 또는 읍·면·동장에게 하고, 온라인은 정부24에서 합니다. 신청할 때 표제부, 표제부의 전체면, 건물의 현황도 가운데 필요한 부분을 고릅니다.

📌 건축물대장 점검표

볼 곳	확인할 것	이상 신호
용도 칸	주택(다가구·다세대 등)인지	근린생활시설, 사무소
'위반건축물' 표시	표시 여부, 위반일자·위반내용	표시가 있음
호수·면적	계약할 호수와 면적이 대장과 같은지	대장에 없는 호수, 방 수 차이

※ 위반건축물 기재 항목은 법제처 생활법령 위반건축물 안내(2026.10.15 기준) 기준입니다.

근린생활시설·위반건축물이면 전세보증이 막히는 이유

HUG 전세보증금반환보증 상품개요는 보증대상 주택을 단독·다가구·다중, 연립·다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트로 적고, "근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다"라고 안내합니다.

같은 안내는 보증 요건으로 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)을 둡니다. 주거용 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물확인설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.

보증한도는 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액이고, 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청합니다. 보증 요건을 넓게 알고 싶다면 전세사기 대처를 다룬 전세사기 피해자 인정 신청 글도 함께 보세요.

※ 직접 계산 예시(가정): 주택가격 2억 원 × 90% − 선순위채권 5천만 원 = 보증한도 1억 3천만 원. 선순위채권 비율 등 다른 보증 조건도 있고, 실제 주택가격 산정 방식은 HUG 기준을 따릅니다. 한도 90%는 HUG 상품개요(2026.11.1 열람)에 적힌 수치라 상품 개정 시 달라질 수 있습니다.

HUG 보증대상 👆

계약 전 5분 점검 순서

1. 주소 받기 : 중개사에게 지번 주소와 동·호수를 받습니다.
2. 대장 열람 : 정부24에서 건축물대장을 엽니다. 생활법령 안내 기준 인터넷 열람은 무료입니다.
3. 첫 장 확인 : '위반건축물' 표시가 있는지, 위반일자와 위반내용이 무엇인지 봅니다.
4. 용도 확인 : 계약할 호수의 용도가 주택인지, 근린생활시설인지 확인합니다.
5. 호수 대조 : 대장의 호수·면적을 계약서, 현관 호수와 맞춰 봅니다.

평면도는 아무나 열람할 수 없습니다. 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제11조 제3항(2025년 7월 31일 시행본 기준)은 평면도와 단위세대평면도를 소유자 동의가 있거나, 중개를 의뢰받은 사람이 의뢰 사실 증명 서류를 붙이는 경우, 해당 건축물 임차인이 신청하는 경우 등에만 발급·열람하게 할 수 있다고 정합니다.

세움터 가기 👆

'위반건축물' 표시는 언제 붙고 무엇을 뜻하나

법제처 생활법령 안내(2026년 10월 15일 기준)로 정리하면 표시는 이렇게 붙습니다. 허가권자가 건축법 위반 건축물에 시정명령을 할 때, 건축물대장에 '위반건축물' 표시와 위반일자, 위반내용을 적어야 합니다(건축법 제79조, 대장 규칙 제8조).

시정기간 안에 고치지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 기본 계산은 1㎡ 시가표준액 × 위반면적 × 50%이고, 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 반복할 수 있습니다. 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물은 이행강제금 금액의 50% 범위에서 조례로 정하는 금액을 부과합니다.

허가 없이 용도를 바꾼 건축주와 공사시공자는 도시지역에서 3년 이하 징역 또는 5억 원 이하 벌금 대상입니다(건축법 제108조). 처벌과 시정명령의 상대는 세입자가 아니라 건축주이지만, 대장에 표시가 남아 있으면 그 집은 시정명령을 받은 적이 있는 집입니다.

상황별로 이렇게 대처하세요

① 원룸인데 용도가 '제2종 근린생활시설'일 때

HUG 전세보증금반환보증은 이 집에 쓰기 어렵습니다. 보증 없이 계약할지, 주택 용도 매물을 더 볼지 계약 전에 정하세요.

② 첫 장에 '위반건축물' 표시가 있을 때

위반일자와 위반내용을 먼저 읽습니다. 계약할 호수와 관련된 위반인지, 다른 층의 증축인지에 따라 무게가 다릅니다. 아파트가 아니라면 HUG 보증 요건에 걸리니 전세라면 HUG 고객센터에 가입 가능 여부를 묻는 편이 빠릅니다.

③ 대장의 호수와 실제 방 수가 다를 때

중개를 의뢰받은 중개사는 의뢰 사실 증명 서류를 붙여 평면도를 열람할 수 있습니다. 중개사에게 평면도와 실제 구조를 함께 설명해 달라고 요청하고, 설명이 부족하면 계약을 미루세요.

④ 매매 계약 전일 때

이행강제금은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 반복 부과될 수 있습니다. 관할 구청 건축과에 위반 내용, 시정명령 진행 상황, 부과된 금액을 확인한 뒤 가격과 특약에 반영하세요.

📖 예를 들어 보면 (가정)

보증금 1억 원(가정)짜리 원룸을 소개받고 대장을 열었더니, 해당 호수 용도가 '제2종 근린생활시설'이고 첫 장에 위반건축물 표시는 없는 경우를 가정해 보겠습니다. 이 집은 HUG 상품개요 기준으로 보증대상 주택이 아니므로 HUG 전세보증금반환보증으로 보증금을 지키기 어렵습니다.

이때 선택지는 두 가지입니다. 같은 조건의 주택 용도 매물을 더 찾거나, 계약을 진행한다면 보증 없이 감수할 위험이 무엇인지 중개사와 구청에 먼저 확인하는 것입니다. 어느 쪽이든 대장을 본 뒤에 결정하면 손해를 줄일 수 있습니다.

솔직히 말하면, 이런 점은 아쉽습니다

대장은 서류상 현황입니다. 위반 사실이 있어도 시정명령이 나가지 않았다면 표시가 없을 수 있어, 표시가 없다고 불법 증축이 없다고 단정할 수는 없습니다. 현장에서 베란다 확장이나 옥상 구조물을 눈으로 보는 일이 함께 필요합니다.

평면도 열람에도 제한이 있습니다. 규칙의 열람 사유에 '해당 건축물의 임차인'은 있지만 계약 전 예비 임차인은 따로 적혀 있지 않아, 중개사나 소유자의 협조를 구해야 합니다.

이 글은 HUG 기준만 원문으로 확인했습니다. 한국주택금융공사 보증이나 은행 전세대출의 기준은 아래 '물어볼 것'에 따로 적었으니, 여기까지만 확실한 내용으로 봐 주세요.

이런 분은 꼭 확인하세요

• 원룸·투룸을 '근생 건물'이라고 소개받았거나 보증금이 시세보다 낮은 집을 보는 분
• 전세보증금반환보증 가입을 전제로 계약하려는 분
• 한 층에 대장보다 방이 많아 보이는 다가구·다세대에 들어가려는 분
• 주거용 오피스텔인데 계약서에 주거용 표기가 없는 분
• 매매 계약 전, 대장에 위반건축물 표시가 있는 건물을 보는 분

구청 건축과·HUG에 꼭 물어볼 것 (2026.11.1 기준)

여기까지 확실한 것은 인터넷 열람 무료, 위반건축물 표시 근거, HUG 보증대상 기준입니다. 아래는 공식 원문으로 확인하지 못했으니 계약 전에 물어보세요.

• 세움터의 열람·발급 수수료와 이용 방법
• 한국주택금융공사 전세보증과 은행 전세대출이 근린생활시설·위반건축물을 어떻게 심사하는지
• 근린생활시설을 주거로 쓰는 것이 어느 경우에 용도변경 허가·신고 대상인지
• 매수 후 시정명령·이행강제금 부담이 새 소유자에게 이어지는지, 표시 해제 절차

Q. 건축물대장은 어디서 무료로 보나요?

정부24 같은 인터넷으로 열람하거나 발급하면 무료입니다. 방문하면 열람 300원, 발급 500원입니다.

Q. 등기부등본이 깨끗하면 대장은 안 봐도 되나요?

등기부는 권리관계를, 대장은 용도와 위반 여부 같은 현황을 보여 줍니다. 둘 다 확인하세요.

Q. 근린생활시설 원룸도 HUG 보증에 가입되나요?

HUG 상품개요는 근린생활시설을 보증대상 주택이 아니라고 안내합니다. 개별 사정은 HUG 고객센터에 확인하세요.

Q. 아파트에 위반건축물 표시가 있으면요?

HUG 요건의 위반건축물 조건은 아파트를 제외합니다. 다만 위반 내용은 구청에 확인해 두는 편이 안전합니다.

Q. 주거용 오피스텔도 HUG 보증에 가입되나요?

주거용 오피스텔은 보증대상 주택에 들어갑니다. 전세계약서나 중개대상물확인설명서에 주거용 표기가 있어야 하니 계약서 문구를 확인하세요.

Q. HUG 보증은 언제까지 신청하나요?

신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청합니다. 갱신 계약은 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다.

Q. 세입자도 평면도를 볼 수 있나요?

해당 건축물의 임차인이 신청하는 경우 열람할 수 있습니다. 계약 전이라면 중개사나 소유자를 통해 요청하세요.

👉 다음 글에서는 원룸·오피스텔 관리비 세부내역 공개 의무와 관리비 꼼수 확인법을 안내해 드립니다!

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※ 참고 자료 : 법제처 생활법령 토지·건축물대장 확인, 법제처 생활법령 위법한 건축행위의 유형 및 제재(2026.10.15 기준), 법제처 생활법령 불법용도변경 처벌(2026.10.15 기준), 국가법령정보센터 건축물대장 규칙 제11조(2025.7.31 시행), 법제처 해석례 13-0333(2013.8.14), HUG 전세보증금반환보증 상품개요

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