전세·월세 만기 6개월 전부터 2개월 전까지, 이 기간에 한 번 말하면 계약이 2년 더 이어지고 임대료 인상은 직전 금액의 5% 이내로 묶입니다. 주택임대차보호법의 계약갱신요구권입니다.
조건이 있습니다. 갱신 요구는 1회만 쓸 수 있고, "2개월 전" 기한은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약에 적용합니다. 그 전 계약은 1개월 전까지입니다. 5% 상한은 시·도가 조례로 그 범위 안에서 낮출 수 있습니다.
분쟁조정 접수도 늘었습니다. 한국부동산원 주택임대차분쟁조정위원회 접수는 2026년 1~8월 1,087건으로 2025년 한 해 952건을 넘었고, 그중 '계약 갱신·종료'가 146건입니다(한국부동산원이 국회 의원실에 제출한 자료, 파이낸셜뉴스 2026.9.29 기준).
이 글에서는 통지 기한, 5% 계산법, 집주인 거절 사유와 손해배상 산식, 묵시적 갱신과의 차이를 정리해 드리겠습니다.
※ 2026년 10월 18일 기준입니다. 조문 문구는 생활법령정보(2026년 9월 30일 기준 안내)를 따른 현행 규정입니다. 개편 논의와 개정안 발의가 있었지만, 생활법령정보는 현행 규정을 1회·2년·5%로 안내합니다.
생활법령 보기 👆
⏱ 30초 요약
- 대상 : 주택 임차인(전세·월세), 1회 행사, 갱신되면 존속기간 2년
- 갱신 요구 기한 : 만기 6개월 전~2개월 전(2020.12.10 이후 체결·갱신 계약), 그 전 계약은 6개월 전~1개월 전
- 인상 상한 : 약정한 차임·보증금의 20분의 1(5%), 시·도 조례로 그 범위에서 달리 정할 수 있음
- 전환율 : 보증금→월세 전환은 연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 비율(기준금리 연 3.00%면 5.0%)
- 해지 : 갱신 뒤 임차인은 언제든 해지 통지, 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력
- 주의 : 실거주 등 법에 적힌 사유가 있으면 집주인이 거절할 수 있음
🧭 내 경우는? 빠른 판단
- 만기가 6개월~2개월 남았다면 → 갱신 요구를 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 보내세요(아래 '통지 기한' 참고).
- 집주인이 실거주로 거절했다면 → 거절 사유와 이후 그 집에 누가 사는지 살피고 손해배상 규정을 보세요(아래 '거절 사유' 참고).
- 기한을 놓쳤는데 집주인도 말이 없다면 → 묵시적 갱신 규정부터 보세요(아래 '묵시적 갱신' 참고).
- 5% 넘게 올려 달라고 한다면 → 직접 계산해 보고 분쟁조정 신청을 검토하세요(아래 '5% 계산' 참고).
통지 기한: 언제, 몇 번, 무엇이 정해져 있나
생활법령정보는 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 안내합니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보고, 요구권은 1회에 한해 씁니다.
기한이 2개월 전으로 바뀐 개정(2020.6.9)은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용합니다. 내 계약이 어느 쪽인지는 계약서의 체결일·갱신일로 가르세요.
📌 계약 시점별 갱신 요구 기한
| 계약 시점 | 갱신 요구 기간 | 집주인 거절·조건변경 통지 |
|---|---|---|
| 2020.12.10 이후 최초 체결·갱신 | 만기 6개월 전~2개월 전 | 만기 6개월 전~2개월 전 |
| 그 전에 체결·갱신 | 만기 6개월 전~1개월 전 | 만기 6개월 전~1개월 전 |
※ 생활법령정보 '임대차계약의 갱신'(2026.9.30 기준) 안내 문구 기준.
5% 계산: 얼마까지 올릴 수 있나
차임이나 보증금 증액 청구는 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다. 시·도(특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 포함)는 지역 시장 여건을 고려해 20분의 1의 범위에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 또 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 증액 청구를 하지 못합니다.
국토부 2020년 문답은 이 제한이 존속 중인 계약에서 증액하거나 계약갱신요구권을 행사할 때만 적용한다고 설명합니다.
📖 예를 들어 보면 (가정)
전세 보증금 3억 원인 집에서 갱신 요구권을 쓰면, 집주인이 올릴 수 있는 최대치는 1,500만 원, 갱신 보증금은 3억 1,500만 원까지입니다. 보증금 5,000만 원·월세 80만 원 집에서 보증금은 그대로 두고 월세만 올린다면 상한은 4만 원(월 84만 원)입니다.
보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 연 10%와 한국은행 기준금리+2% 중 낮은 비율을 씁니다. 기준금리는 2026년 8월 27일 한국은행 금통위 결정으로 연 3.00%라 전환율 상한은 연 5.0%이고, 보증금 1,000만 원을 월세로 돌리면 월 41,666원까지입니다.
※ 계산식: 3억 원 × 5% = 1,500만 원 / 80만 원 × 5% = 4만 원 / 1,000만 원 × 5.0% ÷ 12 = 41,666원(원 단위 버림). 가정: 시·도 조례로 상한을 낮추지 않은 지역, 기준금리 연 3.00%(2026.10.22 금통위 전 기준).
갱신 요구하는 순서
- 만기일 확인 : 만기일과 체결·갱신일로 6개월 전, 2개월 전(또는 1개월 전) 날짜를 적습니다.
- 기록이 남는 방법으로 요구 : 국토부 2020년 문답은 요구권 행사를 "명확한 의사표시(내용증명 등)"로 설명합니다. 내용증명 등 기록이 남는 방법에 행사 의사를 적으세요.
- 인상 요구 금액 계산 : 인상 요구 금액을 직전 금액의 5%와 비교합니다. 렌트홈(renthome.go.kr)에는 '임대료인상률계산' 메뉴가 있습니다.
- 합의가 안 되면 조정 신청 : 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회는 '계약갱신·종료', '차임·보증금 증감', '손해배상'을 조정 사례 유형으로 둡니다.
인상률 계산 👆
거절 사유와 손해배상 산식
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에 9가지로 적혀 있습니다. 2기분 차임 연체, 거짓·부정한 임차, 합의한 상당한 보상 제공, 동의 없는 전대, 고의·중대한 과실에 의한 파손, 주택이 멸실되어 임대 목적을 달성하지 못하는 경우, 철거·재건축(세부 요건 있음), 임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실제 거주, 그 밖에 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유입니다.
실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 미리 정한 합의가 없으면 다음 중 큰 금액입니다.
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
- 실제 거주를 위한 갱신거절로 임차인이 입은 손해액
📖 예를 들어 보면 (가정) 전세 3억 원이던 집을 실거주로 거절당했는데 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 새 세입자가 들어왔다면, 환산월차임은 월 125만 원, 3개월분은 375만 원입니다. 새 임대료 차액 2년분이나 실제 손해액이 더 크면 그 금액이 기준입니다.
※ 계산식: 3억 원 × 5.0% ÷ 12 = 125만 원, × 3 = 375만 원. 환산월차임은 보증금을 법정 전환율 중 낮은 비율로 월 차임으로 바꾼 금액(월세가 있으면 더함). 가정: 거절 당시 기준금리 연 3.00%.
묵시적 갱신과의 차이·개편 논의 상태
2020.12.10 이후 계약에서 집주인이 만기 6개월~2개월 전에 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 봅니다. 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 같습니다. 이때 존속기간은 2년이고, 2기 차임을 연체했거나 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신이 되지 않습니다.
묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않습니다(생활법령 Q&A). 그래서 요구권 1회는 그대로 남습니다. 묵시적 갱신이든 요구권 갱신이든 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
개편 논의는 이 단계입니다. 국토연구원 연구용역(2024.4 완료)이 폐지·지역별 자율·당사자 협상·상한 10% 이내 등 4가지 대안을 냈고, 국토부 관계자는 "정부의 공식입장이 아니다"라고 했습니다(2025.2). 이어 2025년 3월 26일 국토부 산하 국토연구원 토론회가 열렸고, 경향신문은 정부가 개편 방안을 정식으로 공론화한 첫 사례로 정리합니다.
2025년 10월 2일에는 임대 기간을 3년으로 늘려 최장 9년까지 가능하게 하는 개정안이 발의됐습니다(한국경제 2025.10.15 기준 발의 단계). 파이낸셜뉴스(2026.9.29) 한 매체는 새 정부 출범 뒤 임대차법 개선 논의·검토가 중단된 상태라고 정리합니다. 함께 보면 좋은 글: 월세 세액공제 · 전세보증료 지원.
솔직히 말하면, 이런 경우는 줄거나 못 받습니다
- 요구권을 이미 한 번 썼다면 다시 쓸 수 없습니다.
- 만기 2개월(또는 1개월) 전이 지났다면 요구권 기간 밖입니다. 이때는 묵시적 갱신 여부를 따집니다.
- 2기분 차임을 연체한 사실이 있으면 집주인은 거절할 수 있고, 묵시적 갱신도 되지 않습니다.
- 집주인이 실제로 들어와 산다면 손해배상 요건인 '제3자에게 임대한 경우'에 해당하지 않습니다.
분쟁조정위원회에 꼭 물어볼 것 (2026.10.18 기준)
아래 항목은 공식 안내에서 확정 문구를 찾지 못한 것입니다. 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회(1644-5599, 평일 09:00~17:30, 점심 12:00~13:00 제외)나 대한법률구조공단 132에서 물어보세요.
- 내가 사는 시·도가 조례로 5%보다 낮은 상한을 정했는지
- 보증금과 월세를 함께 바꿀 때 5%를 어떤 방식(환산 기준)으로 계산하는지, 렌트홈 계산 메뉴가 일반 임대차에도 같은 방식인지
- 실거주 거절 뒤 그 집에 다른 세입자가 들어왔는지 확인할 수 있는 열람 방법과 필요 서류
- 조정 신청 수수료와 처리 기간(누리집 '수수료 안내' 메뉴 기준)
분쟁조정 신청 👆
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 갱신 요구는 말로 해도 되나요?
국토부 2020년 문답은 요구권 행사를 "명확한 의사표시(내용증명 등)"로 설명합니다. 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 보내세요.
Q. 갱신 뒤 2년을 다 채워야 하나요?
아닙니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 계약이 끝납니다. 그 3개월은 임대료를 냅니다.
Q. 전월세전환율은 얼마인가요?
연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 비율입니다. 기준금리 연 3.00%(2026.8.27 결정)면 연 5.0%이며, 금통위 결정이 바뀌면 함께 바뀝니다.
Q. 5% 상한은 새 계약에도 적용되나요?
국토부 문답 기준으로 존속 중인 계약의 증액과 갱신요구권 행사 때만 적용합니다. 새 세입자와의 신규 계약은 이 두 경우에 해당하지 않습니다.
Q. 갱신 기간이 3년으로 바뀌었나요?
바뀌지 않았습니다. 임대 기간을 3년으로 늘리는 개정안이 2025년 10월 발의된 단계이고, 생활법령정보(2026.9.30 기준)는 1회·2년·5%를 현행으로 안내합니다.
✔ 지금 할 일, 딱 2가지
- 계약서에서 만기일과 체결·갱신일을 찾아 "만기 6개월 전~2개월 전" 날짜를 달력에 적으세요.
- 그 기간에 들어서면 "계약갱신요구권을 행사합니다"를 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 보내고, 인상 요구가 오면 직전 금액의 5%와 비교하세요.
👉 다음 글에서는 신청해야 받는 전기요금 복지할인, 대상별 금액과 신청 방법을 정리해 드립니다!
다음 글 보기 👆
※ 참고 자료 : 생활법령정보 임대차계약의 갱신(2026.9.30 기준), 생활법령정보 차임 또는 보증금의 증감청구(2026.9.30 기준), 정책브리핑 국토교통부 개정 임대차보호법 문답(2020.7.30), KDI 경제정보센터 국토교통부 발표 자료(2020.7.31), 서울경제(2025.2.6), 경향신문(2025.3.24), 한국경제(2025.10.15), 파이낸셜뉴스(2026.9.29), 스마트투데이(2026.8.27), KB Think(2026.8.28), 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회, 렌트홈
