전월세 계약이 묵시적으로 갱신된 상태라면, 세입자는 계약 기간 중이라도 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차가 끝납니다.
다만 이 규칙은 아무 계약에나 통하지 않습니다. 첫 계약 기간 중인지, 묵시적 갱신인지, 계약갱신요구권으로 연장한 것인지에 따라 나갈 수 있는 길이 달라집니다.
예를 들어 이직이나 결혼으로 이사 날짜가 먼저 정해진 분(가정)이라면, 지금 내 계약이 어느 상태인지부터 확인해야 날짜 계산이 맞습니다. 집주인이 "새 세입자 구하고 복비도 내고 나가라"고 할 때 어디까지가 법이고 어디부터가 협의인지도 헷갈리기 쉽습니다.
이 글에서는 묵시적 갱신 요건, 해지 통보 3개월 계산법, 갱신요구권과의 차이, 중개보수 쟁점을 정리해 드리겠습니다.
※ 2026년 10월 27일 기준입니다. 주택임대차보호법(2026년 1월 2일 시행본)과 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 항목(2026년 9월 30일 기준)의 설명을 바탕으로 정리했습니다. 내 계약에 적용하기 전에는 법령 원문과 상담 기관 안내로 한 번 더 확인하세요.
생활법령 보기 👆
⏱ 30초 요약
- 묵시적 갱신 : 집주인이 만료 6개월 전~2개월 전에, 세입자가 만료 2개월 전까지 아무 통지를 안 하면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다.
- 해지 : 세입자는 언제든지 해지 통지 가능, 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 종료(제6조의2).
- 갱신요구권 갱신 : 해지에 제6조의2를 준용합니다. 같은 3개월 규칙입니다.
- 첫 계약 기간 중 : 이 조항이 적용되지 않습니다. 특약·합의·법정 해지 사유를 따집니다.
- 복비 : 중도 해지 때 누가 내는지 정한 법 조문은 확인되지 않았습니다.
🧭 내 경우는? 빠른 판단
- 만료일이 지났는데 아무도 연락 안 했다면 → 묵시적 갱신 요건에 맞는지 확인하고, 해지 통지 후 3개월을 계산하세요.
- 갱신요구권을 써서 2년 연장했다면 → 같은 3개월 규칙입니다. 계약서·문자로 행사 사실을 남겨 두세요.
- 아직 첫 계약 기간 중이라면 → 3개월 규칙이 아닙니다. 계약서 특약과 집주인 합의부터 확인하세요.
- 집주인이 복비·새 세입자를 요구한다면 → 법이 정한 의무인지 먼저 묻고, 막히면 분쟁조정·법률상담을 이용하세요.
묵시적 갱신은 언제 성립하나요
주택임대차보호법 제6조 제1항은 집주인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경을 통지하지 않으면, 기간이 끝난 때 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 본다고 정합니다. 세입자가 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 같습니다.
이 6개월~2개월 기간은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약에 적용됩니다. 둘 중 한 사람이라도 갱신거절이나 조건변경을 통지했다면 묵시적 갱신은 되지 않습니다.
묵시적으로 갱신된 계약의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조 제2항, 제4조 제1항). 보증금과 월세는 종전과 같습니다. 다만 세입자가 월세를 2기분에 이르도록 밀렸거나 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신이 되지 않습니다(제6조 제3항).
여기서 많이 묻는 것이 "어떤 연락이 통지인가"입니다. 생활법령은 갱신거절 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없지만, 조건변경 통지는 바꾸려는 조건을 구체적으로 밝혀야 한다고 설명합니다. "보증금 좀 올려야 할 것 같다"는 막연한 말만 있었다면 조건변경 통지인지 다툼이 생길 수 있으니, 만료 전 6개월~2개월 사이에 오간 문자와 통화 기록을 먼저 모아 두세요.
해지 통보 3개월, 갱신 방식별로 비교
제6조의2는 묵시적으로 갱신된 경우 세입자가 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정합니다. 반대로 세입자는 2년 기간을 그대로 주장할 수도 있습니다.
계약갱신요구권으로 갱신한 경우에도 제6조의3 제4항이 갱신된 임대차의 해지에 제6조의2를 준용한다고 정합니다. 그래서 두 경우 모두 3개월 규칙이 같습니다.
📌 계약 상태별 중도 해지 비교
| 계약 상태 | 세입자 중도 해지 | 근거 |
|---|---|---|
| 첫 계약 기간 중 | 특약·합의·법정 해지 사유가 있을 때 | 계약서·생활법령 |
| 묵시적 갱신 후 | 언제든지 통지, 받은 날부터 3개월 뒤 종료 | 제6조의2 |
| 갱신요구권 갱신 후 | 언제든지 통지, 받은 날부터 3개월 뒤 종료 | 제6조의3 제4항 |
헷갈리기 쉬운 점이 하나 있습니다. 생활법령 안내는 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 설명합니다. 따라서 갱신요구권을 이미 썼는지는 묵시적 갱신과 별개로 확인해야 합니다.
참고로 갱신요구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자가 요구해야 하고, 1회에 한해 2년이 갱신됩니다. 이때 보증금과 월세는 제7조가 정한 범위 안에서 늘거나 줄 수 있어, 묵시적 갱신처럼 "완전히 같은 조건"은 아닐 수 있습니다. 집주인이 실제 거주 등 법이 정한 사유로 갱신을 거절할 수 있다는 점도 다릅니다.
법령 원문 보기 👆3개월은 언제부터 세나요
기준은 내가 보낸 날이 아니라 집주인이 통지를 받은 날입니다. 생활법령도 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 설명하고, 나중 다툼을 대비해 내용증명 우편으로 의사를 밝히는 편이 좋다고 안내합니다.
📌 통지가 닿은 날별 종료 시점 (가정)
| 집주인이 받은 날 | 3개월이 지나는 시점(대략) |
|---|---|
| 2026년 11월 2일(월) | 2027년 2월 초 |
| 2026년 12월 1일(화) | 2027년 3월 초 |
※ 계산: 받은 날 + 3개월. 정확한 종료일(첫날을 세는지 등)은 이 글에서 단정하지 않습니다. 종료일과 보증금 돌려받는 날은 집주인과 서면으로 같은 날짜를 적어 두세요.
📖 예를 들어 보면 (가정)
2025년 11월에 2년 전세 계약이 끝났는데 집주인도 세입자도 연락하지 않아 묵시적 갱신된 A씨가 있다고 가정해 보겠습니다. A씨가 2027년 2월 중순 이사를 원한다면, 해지 통지가 2026년 11월 초까지 집주인에게 닿도록 보내는 편이 3개월을 채우기에 여유롭습니다.
내용증명 우편으로 보내 두면, 집주인이 "받은 적 없다"고 할 때 받은 날을 증명하기 쉽습니다. 3개월이 지나야 계약이 끝나므로 그 전까지는 계약이 이어진다는 점도 계산에 넣으세요.
집주인이 복비·새 세입자를 요구한다면
생활법령은 중개보수를 중개의뢰인 쌍방이 요율과 한도 안에서 각각 낸다고 설명합니다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항). 하지만 묵시적 갱신 후 세입자가 나갈 때 새 세입자 중개보수를 누가 내는지 정한 조문은 이번에 확인한 자료에서 찾지 못했습니다.
따라서 "세입자가 반드시 낸다"도, "집주인이 반드시 낸다"도 이 글에서는 단정하지 않습니다. 생활법령 설명에서 해지 요건으로 나오는 것은 통지와 3개월입니다. 요구가 부담된다면 바로 합의하기보다 대한법률구조공단 상담(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회를 먼저 이용해 보세요.
분쟁조정 신청 👆법률상담 예약 👆
조건이 안 맞는다면, 다른 길
첫 계약 기간 중이라 3개월 규칙을 쓸 수 없다면, 집주인과 합의 해지를 시도하는 것이 현실적인 길입니다. 합의가 되면 종료일, 보증금 돌려받는 날, 새 세입자 중개보수를 누가 낼지를 한 장의 문서에 함께 적어 두세요. 말로만 정하면 나중에 서로 기억이 달라지기 쉽습니다.
반대로 서두를 필요가 없다면 기다리는 것도 방법입니다. 묵시적 갱신 상태의 세입자는 2년 기간을 그대로 주장할 수도 있기 때문에, 이사 일정이 확정된 뒤에 통지해도 늦지 않습니다. 다만 3개월이 지나야 끝나므로 이사 희망일에서 거꾸로 세어 보는 것은 필수입니다.
대한법률구조공단 상담은 전화 132 외에 누리집의 방문상담 예약, 사이버상담, 화상상담으로도 신청할 수 있습니다. 공단은 법률상담을 소셜미디어나 채팅 앱으로 제공하지 않는다고 안내하니, 공식 누리집으로 들어가세요.
솔직히 말하면, 이런 점은 아쉽습니다
솔직히 말하면 이 제도의 가장 아쉬운 점은 "받은 날"을 증명하는 부담이 세입자에게 있다는 것입니다. 전화로만 말하면 날짜 다툼이 생기기 쉽습니다.
또 하나, 복비처럼 실제로 가장 많이 다투는 부분은 법 조문이 비어 있어 결국 협의나 조정으로 풀어야 합니다. 그리고 첫 계약 기간 중인 분에게는 이 3개월 규칙이 도움이 되지 않습니다. 이때는 계약서 특약과 집주인 합의가 출발점입니다.
이런 분은 꼭 확인하세요
- 만료 6개월~2개월 전에 집주인에게서 갱신거절·조건변경 연락을 받은 적이 있는 분(묵시적 갱신이 아닐 수 있습니다)
- 월세를 2기분 이상 밀린 적이 있는 분
- 2020년 12월 10일 이전에 체결·갱신한 계약이 이어지는 분
- 계약서에 중도 해지·중개보수 관련 특약이 적혀 있는 분
상담 기관에 꼭 물어볼 것 (2026.10.27 기준)
- 내 경우 정확한 종료일(받은 날 다음 날부터 세는지 등)과 그 사이 월세 정산 방법
- 새 세입자 중개보수를 내라는 요구에 응해야 하는지, 공식 해석이 있는지
- 첫 계약 기간 중이라면 내 계약에 적용되는 법정 해지 사유가 있는지
- 분쟁조정위원회 신청 절차와 수수료(위원회 누리집 안내 기준으로 확인)
Q. 통지는 어떤 방법으로 해야 하나요?
생활법령은 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 설명합니다. 받은 날을 증명하기 위해 내용증명 우편을 권합니다.
Q. 갱신요구권으로 연장했는데 1년 만에 나가도 되나요?
네. 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하므로, 해지 통지가 닿은 날부터 3개월이 지나면 끝납니다.
Q. 첫 계약 기간 중에 나가려면요?
3개월 규칙은 갱신된 계약에 대한 조항입니다. 계약서 특약, 집주인 합의, 법이 정한 해지 사유가 있는지 확인하세요.
Q. 묵시적 갱신이면 갱신요구권은 쓴 건가요?
생활법령은 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 설명합니다.
Q. 월세를 두 번 밀렸는데도 묵시적 갱신이 되나요?
제6조 제3항은 차임을 2기분에 이르도록 연체했거나 의무를 현저히 위반한 세입자에게는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 이 경우 생활법령은 집주인이 해지하지 않았더라도 기간 만료로 임대차가 끝난다고 설명합니다.
Q. 2020년 7월 31일 이전 계약에도 갱신요구권이 있나요?
생활법령은 그 이전부터 이어지던 임대차에도 적용된다고 설명합니다. 다만 그 전에 집주인이 갱신을 거절하고 제3자와 계약을 맺었다면 적용되지 않습니다.
✔ 지금 할 일, 딱 2가지
- 계약서와 만료 전 연락 기록으로 내 계약이 첫 기간·묵시적 갱신·갱신요구권 갱신 중 어디인지 확인하기
- 이사 희망일에서 3개월을 거꾸로 세어, 그 전에 집주인에게 닿도록 내용증명 우편으로 해지 통지하기
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※ 참고 자료 : 국가법령정보센터 주택임대차보호법(2026.1.2. 시행), 찾기쉬운 생활법령정보 임대차계약의 갱신(2026.9.30 기준), 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차계약의 종료, 찾기쉬운 생활법령정보 중개보수(2026.9.30 기준), 대한법률구조공단
